КГС ВС висловився щодо особливостей поновлення договору оренди землі

Товариство звернулося з позовом до міської ради щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі в редакції, наведеній у прохальній частині позовної заяви, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що воно вчасно звернулося до орендодавця з повідомленням про намір продовжити договірні відносини та з проєктом договору оренди землі, однак відповіді не отримало. Тож позивач продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору і сплачувати орендну плату.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, вирішуючи питання щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з урахуванням сформованих висновків Верховного Суду із застосування цієї норми права й усталеної практики стосовно розгляду цієї категорії спорів про поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 вказаного Закону, підтримав висновки суду першої інстанції про задоволення позову, звернувши увагу на таке.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено в новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству”, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству”, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час його укладення.

Базуючись на усталених правових позиціях Верховного Суду й узагальнюючи їх, КГС ВС дійшов висновку, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) у контексті дій сторін договору є таким:

– якщо орендар у строки, встановлені договором, або за відсутності інших строків, установлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі чи звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендар у цьому випадку не дотримав вимог договору й закону;

– якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та водночас надав проєкт договору (незалежно від того, містив цей проєкт змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

– якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та водночас надав проєкт договору (незалежно від того, містив цей проєкт змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив із порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»;

– якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того, містив цей проєкт змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той самий строк та на тих самих умовах.

Водночас якщо орендодавець відмовляється укласти додаткову угоду до договору оренди землі, обов’язковість якої визначена в ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», чи ухиляється від її укладення, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту в резолютивній частині судового рішення.

Якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов’язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають установленню судами. За умови їх підтвердження це є підставою для відмови в задоволенні позову.

Наведене повністю відповідає правовій позиції, сформульованій у постанові Великої Палати ВС від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19.

За результатами розгляду КГС ВС підтримав висновки суду першої інстанції про задоволення позову, яким було встановлено, що товариство (орендар) дотрималося процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасно повідомило орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проєкту відповідної додаткової угоди, орендар продовжує належним чином користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, проте міська рада не ухвалила рішення про поновлення договору оренди або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору у строки, встановлені законом. При цьому місцевий господарський суд зауважив, що SMS-інформування не є належним повідомленням орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі в розумінні вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували звернення орендаря з проханням його інформування в такий спосіб на той чи інший мобільний номер телефону.

Постанова Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/106553165.

Верховний Суд