Особа, яка набула права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, стає власником і земельної ділянки

Рівненський апеляційний суд переглянув апеляційну скаргу представника Г. на рішення місцевого суду, яким позов К. до Г. про визнання права власності на земельну ділянку, визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки задоволено частково. Представник відповідача просив скасувати рішення суду першої інстанції в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки і в частині відмови в задоволенні позову Г. та ухвалити в цій частині нове судове рішення про задоволення його позовних вимог у повному обсязі.

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ, дослідивши матеріали та обставини справи на предмет повноти їх встановлення, надання їм  місцевим судом належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, прийшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення.

Суд встановив, що Н. як членкині садового товариства належав садовий будинок в одному з сіл Рівненського району.

Весною 2014 року між Н. та Г. був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом.

На час укладення спірного договору право власності на спірний будинок не було зареєстроване.

У 2017 році власниця садового будинку померла. На випадок смерті вона зробила розпорядження, згідно з яким все належне їй майно заповіла К., позивачеві у справі.

Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

У статті 120 Земельного кодексу України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, визначено, що у випадку переходу у встановленому порядком права власності на об’єкт нерухомості, розміщеній на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об’єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно із виникненням права власності на такий об’єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщення на ній нерухомості, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.

Аналогічну правову позицію висловлено Верховним Судом України в постановах від 11 лютого 2015 року у справі № 6-2цс15, від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16, 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16 та постанові від 20.01.2021 року у справі № 318/1274/18.

Зі змісту оспорюваного договору купівлі-продажу земельної ділянки вбачається, що вона була продана без садового будинку, зведеного ще в 1990 році. У будинку після укладення спірного договору вісім років до своєї смерті проживала Н..

Таким чином, обом сторонам спірного правочину було відомо про наявність на спірній земельній ділянці нерухомого майна.

Більше того, на час оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки відповідач у справі не повідомив нотаріуса про наявність на відчужуваній земельній ділянці об’єкта нерухомого майна.

Виходячи з того, що відчуження земельної ділянки відбулося без відчуження об’єкта нерухомості, який розташований на земельній ділянці, адже відчужувач Н. після укладення спірного договору проживала в будинку до самої смерті та фактично продовжувала  користуватися земельною ділянкою, що в свою чергу, свідчить про те, що сторони не мали наміру настання реальних наслідків, обумовлених договором, оскільки право власності на земельну ділянку, виходячи із принципу цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований, могло виникнути тільки при переході права власності на садовий будинок.

Ці обставини в сукупності та взаємозв’язку із нормами закону, що їх регулюють і були чинними на момент виникнення спірних правовідносин, дають підстави для висновку про те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає визнанню недійсним.

Залишаючи рішення місцевого суду без змін, колегія суддів погодилась із висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні первісних позовних вимог про визнання права власності на земельну ділянку. Місцевий суд дав ґрунтовний аналіз передбаченого законом порядку, який надає можливість позивачеві за зустрічним позовом реалізувати свої права спадкоємця щодо спірної земельної ділянки і лише у випадку реалізації ними такої можливості спір щодо визнання права власності на цю земельну ділянку може бути вирішено в судовому порядку.