Реконструкція нерухомості: особливості реєстрації права власності

Досить часто з метою поліпшення житлових умов чи зміни функціонального призначення нежитлових приміщень власники нерухомого майна здійснюють реконструкцію, реставрацію чи капітальний ремонт.

Проте слід пам'ятати, що право власності на створений у результаті реконструкції об'єкт виникає лише після його державної реєстрації.

Відповідне роз'яснення надали фахівці Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький).

Так, відповідно до ч. 1 статті 332 Цивільного кодексу переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ.

За таких умов у разі проведення реконструкції, реставрації або капітального ремонту об'єкта нерухомого майна утворюється нова річ.

Згідно із статтею 331 Цивільного кодексу право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Процедура та підстави державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна у результаті реконструкції визначені Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 25.12.2015 р. (зі змінами) (далі - Порядок).

Порядок закріплює, що під реконструкцією слід розуміти реконструкцію, реставрацію або капітальний ремонт закінченого будівництвом об'єкта.

Перелік документів, необхідних для проведення державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна у результаті реконструкції, визначено в пункті 43 Порядку.

Для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна у результаті реконструкції такого об'єкта заявнику необхідно звернутися до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно або до нотаріуса та подати такі документи:

1) документ, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об'єкт зареєстровано в Державному реєстрі прав);

2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

3) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна.

Фахівці Центрально-Західного міжрегіонального управління Мін'юсту звернули увагу: з 1 серпня 2021 року законодавцем регламентовано, що у разі подання заявником технічного паспорта на об'єкт нерухомого майна державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно використовує дані Єдиної електронної системи у сфері будівництва про результати проведення технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна.

Таким чином, інформація про проведену технічну інвентаризацію об'єкта нерухомого майна, який підлягає державній реєстрації, має обов'язково міститися у Єдиній електронній системі у сфері будівництва.

Досить часто власники об'єктів нерухомого майна, які провели реконструкцію допоміжної будівлі або споруди, звертаються з вимогою зареєструвати у Державному реєстрі прав право власності реконструйованої допоміжної будівлі, наприклад, літньої кухні як окремого об'єкта нерухомого майна.

Зазначається, що відповідно до статті 188 Цивільного кодексу якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).

Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до пункту 4 розділу ІІ Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, сміттєзбірники тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) підлягають технічній інвентаризації в складі основної будівлі.

Отже, у випадку реконструкції однієї з частин складної речі варто говорити про реконструкцію речі в цілому.

Також проблемним лишається питання державної реєстрації права власності на нерухоме майно в результаті реконструкції об'єкта нерухомого майна, що перебуває у спільній власності.

Згідно з нормами чинного законодавства для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна у результаті реконструкції такого об'єкта, що перебуває у спільній власності, крім документів, визначених пунктом 43 Порядку, також подаються письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (у разі коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність).

Таким чином, письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності є обов'язковим при державній реєстрації нерухомості, що перебуває у спільній власності.

Джерело: ЛІГА:ЗАКОН